En 2020, la valeur locative des surfaces commerciales s’est effondrée. En effet, les loyers étaient en chute de 18 % tandis que la valeur du droit au bail a baissé de 26 %. La baisse de la demande en surface commerciale est impressionnante. Les ouvertures de mètres carrés de commerce ont chuté de 42 % en 2020, ce chiffre est de – 28 % pour les centres commerciaux.
Lire la suiteEn ordonnant un confinement général afin de lutter contre la propagation du Covid-19, le gouvernement a fragilisé des milliers de commerçants. Afin de limiter l’effet économique désastreux du confinement, il a cependant prévu plusieurs mesures tendant à alléger leurs difficultés de trésorerie.
Lire la suiteLes cessions d’entreprises et de fonds de commerce nécessitent le respect de procédures très bien définies. Dans cet article, nous faisons un tour d’horizon de tout ce qu’il y a à savoir à ce sujet et des points d’attention soulevés du point de vue juridique.
Lire la suiteDans un arrêt du 23 juin 2015, la Cour de cassation a rappelé les conditions d’application du statut de gérant de succursale à un franchisé. L’arrêt attaqué a justement jugé que le locataire gérant et franchisé d’un magasin d’alimentation générale remplissait les conditions pour bénéficier du statut de gérant de succursale.
Lire la suiteDans un arrêt en date du 3 décembre 2015, la Cour de cassation a estimé qu’en cas d’annulation rétroactive d’un contrat de location-gérance, le principe selon lequel les parties doivent être remises dans l’état qui était le leur avant la signature du contrat n’implique pas que le locataire gérant verse au propriétaire du fonds le profit tiré de son exploitation.
La nullité emporte en principe l’effacement rétroactif du contrat. Ce principe s’applique également aux contrats de location-gérance et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale. Un fonds de commerce de café bar restaurant a été donné en location gérance, le 30 juillet 2009 ; le locataire gérant a contesté la validité du congé délivré à effet du 31 août 2012 ; assigné en validation du congé et expulsion, il a reconventionnellement demandé l’annulation du contrat de location-gérance. L’arrêt retient qu’après annulation du contrat de location gérance, le locataire gérant doit restituer au bailleur le profit tiré de la location gérance, soit une indemnité d’exploitation et d’occupation correspondant au montant de la redevance. En statuant ainsi, alors que la remise des parties dans l’état antérieur à un contrat de location-gérance annulé exclut que le bailleur obtienne une indemnité correspondant au profit tiré par le locataire de l’exploitation du fonds de commerce dont il n’a pas la propriété, la cour d’appel a violé l’article 1304 du Code civil.
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 17 avril 2014), que, le 30 juillet 2009, les consorts X… ont donné en location-gérance à Mme Y… un fonds de commerce de café bar restaurant ; que, Mme Y… ayant contesté la validité du congé qui lui a été délivré à effet du 31 août 2012, les consorts X… l’ont assignée en validation du congé et expulsion ; que Mme Y… a reconventionnellement demandé l’annulation du contrat de location gérance ;
Attendu que, pour condamner Mme Y… à payer à M. X… une certaine somme, l’arrêt retient qu’après annulation du contrat de location gérance, Mme Y… doit restituer à M. X… le profit tiré de la location gérance, soit une indemnité d’exploitation et d’occupation correspondant au montant de la redevance ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la remise des parties dans l’état antérieur à un contrat de location-gérance annulé exclut que le bailleur obtienne une indemnité correspondant au profit tiré par le locataire de l’exploitation du fonds de commerce dont il n’a pas la propriété, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Dans un arrêt de principe du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a estimé qu’une clause d’indexation d’un bail commercial excluant la réciprocité dans la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est nulle.
La Cour a en premier lieu relevé que la clause d’indexation du bail commercial excluait tout ajustement du loyer à la baisse. Dans un second temps, la Cour de cassation a approuvé la Cour d’Appel de Paris qui a réputé cette clause non écrite et condamné le bailleur à restituer l’ensemble des sommes versées en application de cette clause.
La motivation l’arrêt de Cassation est riche d’enseignements :
« Mais attendu, d’une part, qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision« .
Cette solution ne peut qu’être approuvée. Une clause d’indexation contenue dans un bail commercial ne fonctionnant qu’à la hausse se heurte en effet tant au principe même de l’indexation, qui veut que le montant du loyer dépende de la conjoncture économique, qu’à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier. Indirectement, une clause d’échelle mobile n’autorisant pas une diminution du loyer conduirait inévitablement, en cas de baisse de l’indice, à prendre « en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision« , en violation de l’article L.112-1 précité.
Pour plus d’actualité sur les baux commerciaux, notamment l’impact du COVID sur les relations entre le bailleur et le preneur, nous recommandons la lecture de notre article Baux commerciaux et Covid